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二手房量跌价滞传导至新房市场?业内:降价预期渐形成

发布于2017-06-09 分类:今日聚焦 来源:每日经济新闻 编辑:袁珍 阅读(1930)

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近期,楼市回调的“声音”不断,典型的就是领涨此轮楼市的“领头羊”北京,其量价下调比较明显。北京住建委数据显示,5月份,北京新房成交面积环比和同比分别下滑;北京此轮楼市调控的重点——春节后明显回升的二手住房市场,近期也出现大幅度回落。5月份,北京二手住宅共网签10801套,创2015年2月以来的低,环比4月份下跌了40%。一向素有京城楼市“风向标”之称的通州,4月和5月份二手住房成交量环比均大幅下滑。

国家统计局的数据显示,4月份北京二手住房价格已经停涨。5月份,根据大型中介的数据,北京二手住房实际成交均价环比下降2.4%,近70%的二手住房重点成交片区,实际成交均价有下调。通州、亦庄等投资客密集的区域,部分楼盘二手住房价格跌幅超过了20%。5月份,上海二手住房成交1.64万套,环比和同比分别下滑了5.3%和23.9%;未发布调控政策的深圳,二手住房结束了连续2个月回升的趋势,5月份二手住房成交面积环比下滑3.7%。

根据广发证券监测,5月份43个代表城市新房成交面积环比和同比分别下降2.3%和20.4%,其中19个限购城市环比和同比分别下降10.3%和36.8%。更代表楼市走向的二手住房,回调趋势更明显。5月份,二手住房交易占到总交易量1/3及以上的14个城市,成交环比和同比分别下滑9.6%和19.8%,9个限购城市环比和同比分别下滑11.2%和27.4%,未限购城市环比也下跌0.8%。除一线城市成交普降外,10个二线城市二手住房成交环比和同比分别下跌3.7%和7.0%。

热点城市房价也开始松动,根据某研究院提供的数据,5月份,北京、上海、天津、成都和合肥,商品住房样本均价分别为66165元、48084元、26256元、9616元和14340元,环比分别下跌2.63%、0.62%、1.62%、1.45%、1.07%。热点楼市量价回调,这是2016年10月以来,连续两轮大范围调控的结果。特别是,限购政策在40多个城市大面积铺开,冻结了大量购买力和流动性;房贷紧缩趋势明显,银行对楼市变相“加息”,削弱了量价上攻的动力。

笔者认为,对二手住房来说,目前仍处于“量跌价滞(或微跌)”的态势。

首先,由于限购冻结,限售和房贷紧缩冲击购买力和预期,成交量迅速下滑,主要表现在买家观望,卖家“由售转租”。近期,一线城市租金集体下跌,原因就在这里。但是,二手住房价格仍处在僵持或微跌阶段,僵持是基于整体市场而言,多数卖家不愿降价出售、延长挂牌期限或干脆放租,平均房价并未下跌;微跌是基于局部市场而言,公共配套差的远郊片区、投资客密集的片区、“老破小”等质量差的片区、前期上涨过快的片区等,由于需求弹性大,近期房价回落。

近期,关于房价是否下跌的争论比较多。由于房屋异质性很大、区域特性很强,加上房价统计口径不同、披露信源又多,结论相反也不奇怪。比如,如果基于新盘摇号、地价上涨和整体均价来说,很难讲房价下跌了。但是,若基于特定楼盘或片区前后成交价格判断,房价确实下跌了,比如北京通州、大兴一些楼盘。笔者认为,判断房价是否下跌,首先要了解楼市量价运行的原理。就一线城市,如果二手住房成交量连续3个月下滑,二手住房价格必然会下降。

但是,二手房价下跌,不是所有片区普跌,而是需求陷入观望后,弹性较大的区域开始下跌。这就是为何近期北京通州、大兴以及部分学位房价格有下跌迹象,因为这些区域或者为配套差的偏远区域,或者投资客密集,或者前期房价上涨较快。而且,这些区域房价下跌的“缺口”,也是从少数急于套现的卖家打开的。值得注意的是,“互联网+楼市”已如火如荼,信息透明的情况下,少数房屋降价具有“标价效应”,即同一户型房屋随后成交价不会超过前面成交价。

因此,几套房降价意味着某一楼盘降价,这一降价效应也会蔓延至周围楼盘,并标定片区价格,降价预期会渐进形成。若调控和房贷收紧的大环境持续,随着降价预期实现,成交量会继续下滑,降价效应会蔓延至所有区域。再看新房市场,近期热点城市新房成交量价也出现回调。除了受上述楼市基本面的影响外,新房量价回调很大程度上与限价导致部分高价盘无法获得预售证,或开发商不愿意申请预售有关。

以5月20日出台限购政策的长沙为例,根据安信证券调研,目前长沙有的项目定价要比周边二手住房的价格低2000~3000元,造成抢购和配额摇号。事实上,热点城市新房供应都在明显下降,根据某研究中心的统计,5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降。值得注意的是,越是热点的城市,新房供应下滑越明显。比如,武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等城市。

事实上,目前销售下滑的城市,多数库存下降。权威机构统计的29个城市,5月库存同比下降的有25个,平均下降幅度为33.8%。5月份,29个城市在售库存平均消化周期为8.1个月,库存在逼近“过低”的警戒线。

考虑到摇号卖房、开发商仍积极拿地,新房市场的热度还在延续。不过,二手住房市场领先于新房市场,前者正在从楼盘降价向片区降价传导。若楼市政策和金融环境没有转向,二手房市场将会从量跌价滞(微跌)到量价齐跌过渡,并将传导至新房市场。


以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为化龙巷独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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